- 「道路」関係用語と考え方
- 建築基準法上の道路の定義とその他の道
- 建築基準法上の道路の調べ方
こんにちは、一級建築士のくるみです。（twitterはこちら）
本記事は建築基準法上の道路の定義を解説します。
都市計画区域内における全ての建築物の敷地には接道義務が課されるため、この接道があるかどうかは不動産取引や建築計画の初期段階において最も重要なトピックです。
建築基準法第43条（敷地等と道路との関係）
建築物の敷地は、道路（中略）に２ｍ以上接しなければならない。（以下省略）
建築基準法第42条により道路として定義されない道は、法律上だたの開けた空地（通路）として扱われます。つまり、敷地がその空地にどれだけ接していても接道義務を満たせませんので、現地で法上の道路かどうかを判断するのは非常に危険です。
例えば、あなたは下記の①～③の道（ここでは、あえて”道”と書きます）に接する土地の調査を行うとき、その道を建築基準法上の道路として接道が取れそうか判断できるでしょうか。
①市町村道（=道路法上の道路）だが幅員が4mより小さい”道”
②土地所有者が市町村、かつ地目が公衆用道路である幅員5mの”道”
③土地所有者が民間だが、古くから立並びを有し一般交通の用に供される”道”
結論としては、上記①～③は全て建築基準法上の道路ではない可能性があります。
基本的には、建築基準法上の道路は所管の特定行政庁が指定道路図としてまとめているので、聞けば分かるのですが、本記事の内容くらい最低限知っていないと調査すらまともに出来ないと思いますので、自信の無い方はどうぞお付き合いください。
建築基準法以外の道路を定義する法令については↓の記事をご参照ください。
実務者のための道路種別判断tips
物件調査を行う不動産屋さん、新米建築士さんは最低限の知識を入れてから物件調査を行いましょう。
まずは用語と考え方の基本から。
建築基準法上の道路は法42条に定義されていて、何項の何号に該当するかによって「1項2号道路」や「2項道路」なんて呼んだりします。これが道路種別です。
また、1項1号道路のように条件が揃えば必ずそうなる道路もあれば、2項道路のように特定行政庁が一定の判断材料を根拠に指定する指定道路というものがあります。
指定道路：建築基準法の規定により特定行政庁が指定した道路です。1項4号道路、1項5号道路（位置指定道路）、2項道路及び3項道路が指定道路に該当します。
注意してほしいのは、市道であることや、土地所有者が自治体であることだけで建築基準法の道路として判断することは出来ないということ。法上の道路かどうかを判断するためには「幅員」と「認定道路かどうか」と「昔からの立並び」等の情報が必要になります。なお、所有者・管理者・地目の情報は法上の道路であるかどうかに直接は関係ありません。
建築基準法上の道路かどうかの判断材料になる
・道の現地幅員が4m以上である
・境界確定済みの道路幅が4m以上である
・国道、県道、市町村道など道路法による道路である（認定道路）
・昔から立並びがあり、一般交通の用に供されてきた道である
建築基準法上の道路かどうかには直接関係ない
・道の管理者が自治体等である
・道の所有者が自治体等である
・道の地目が公衆用道路である
認定道路：国又は地方自治体が「道路法」に基づいて指定又は認定を行い、維持管理をしている道路のこと。そのため、個人の土地所有者であっても認定道路の区域内となれば道路法により私権が制限されます。
立並び：当該路線を利用して出入りする建築物の敷地が2軒以上存在すること。1軒だけでは立並びとはいいません。
特定行政庁が上記の判断材料をもとに法42条により総合的に検討し道路種別を判断し、指定道路図として公開しています。
しかし、地図はあくまでも画に過ぎず、現実世界は日々更新されています。設計者による現地調査で行政の判断が見直されるのはよくあることなので、上記の判断材料を念頭に置きつつ自ら調査する力が設計者・調査者には求められます。
法42条（道路の定義）、法43条（接道の義務）、法44条（道路内建築の制限）を始めとした建築基準法第３章のいわゆる集団規定については、都市計画内に限り適用される規定です。敷地が都市計画区域外の場合は、法上の道路や接道の概念そのものがありません。
道路の定義（法42条）のおさらい
さて、法42条のおさらいとして、道路判断のためのワンポイントアドバイス的に解説していきます。条文は各自確認してください。
１項１号道路
国道、都道府県道または市町村道（=道路法による認定道路）で幅員4m以上（場合によっては6m）なら、もう１項１号確定です。この判断は特定行政庁の意志によらず、必ずそうなります。
ただし、もし幅員が4m未満なら2項道路か法定外道路（通路）のどちらかになりますので、道路法による道路だからといって必ずしも基準法上の道路ではないことに注意してください。
１項２号道路
都市計画法に基づく開発などにより築造された道路なら１項２号です。開発登録簿（許可番号と許可日・公告日および道路の位置、その他建築制限）については、開発の許認可を所管する役所で閲覧できます。
都市計画法の規定により、基本的には幅員6m以上の道路となり、自治体に帰属され市道等になることで将来的には1項1号道路として取り扱われることとなります。
１項３号道路
基準時（※）すでに一般交通の用に供されていて、当時から幅員4m以上である道であれば、１項３号道路です。基準時の道路幅員は、特定行政庁が官有地台帳や当時の航空写真による確からしい情報から判断します。この判断には、土地所有者（底地）が官か民かは問いません。
基準時：法が適用されたときを言います。道関係規定の基準時は、建築基準法施行日（昭和25年）または当該道路が都市計画区域に指定された日となります。
１項４号道路
法文読んで字のごとく、都市計画による事業計画で2年以内に執行される予定の道路で、特定行政庁が指定したものは基準法上の道路となります。計画で定められた道路の範囲内は完成を待たずして建築基準法上の道路となります。特定行政庁の窓口で確認できます。
１項５号道路
特定行政庁により指定された、いわゆる位置指定道路です。手続きの流れとしては、道路位置指定の申請を受けて、特定行政庁が道路の位置を指定するものなので、あくまで主体は特定行政庁です。
概要書や図面などは所管の特定行政庁で閲覧可能で、詳細な位置や形状はこちらで確認します。基本的には自治体に帰属されると1項1号道路になりますが、帰属されていない場合は民地として残っていることもしばしば。私道のトラブルが最も多い道路種別です。
なお、古い民地の位置指定道路は気を付ける必要があり、築造された後に改造されるなどして幅員4mに満たないことがあります。そのような場合は筆界の位置に関わらず敷地のセットバック(道路の復元)が生じる可能性があります。
１項〇号の道路である時点で、幅員４ｍ以下であることは法律上あり得ないわけですね。幅員4m未満の道は全て2項道路または法定外の道路（通路）です。
２項道路
２項道路は特定行政庁がある要件のもと指定する、指定道路です。以下の要件が揃った道路は本来、全て2項道路となるはずですが、「基準時」のは多くは昭和25年ですから、当時の状況を正確に把握することは難しく、また指定により発生する道路後退の規定は私権に大きく影響するものなので、特定行政庁としても慎重な判断が求められるところです。
- 基準時から道形状が存在すること
- 基準時から立並びがあること
- 基準時から幅員1.8m以上4.0m未満であること
２項道路に接する敷地は、原則、道路中心より２ｍの部分について建築基準法上の道路として見なされ、当然道路内には建築できません（法44条）。よく勘違いされますが、道路後退部分については自治体に帰属する義務もなく、基本的には建築基準法上の道路として自己管理していかなければいけません。
幅員が4m未満だからと言って、すぐに２項道路と判断する設計者や土地家屋調査士がいますが、基準時以降に築造された比較的新しい道や、当時市街化されておらず立並びが無かった道は案外多く、それらは法定外の道路として扱います。
建築基準法上の道路じゃない道（いわゆる”通路”）
上記の定義（法42条）全てにあてはまらない”道”は法定外の道路（いわゆる通路）となります。つまり、接道がとれませんので、この通路のみに接する敷地で建築するには、基本的には建築確認の前に43条2項の認定もしくは許可（旧43条但書き許可：接道の特例）が必要になります。
※法43条の接道許可について、詳しくは↓の記事をご確認ください。
通路で気を付けなければいけないのは、現地で見て「いや、これどう見ても道路やん！」と言いたくなるものが多く存在することです。
通路の例①
現に幅員４ｍ以上ある道であっても、道路法による道路ではなくて、基準時にその形状が認められないもの。（１号にも３号にも非該当）
通路の例②
現に幅員４ｍ未満の道で、基準時に立並びが認められないもの。（２項非該当）
下の写真は通路の例①のパターンで、幅員４ｍ以上、所有者及び管理者が自治体、地目が公衆用道路でした。書けば書くほど、もう道路です。（建築基準法としては道路じゃないんですが。）
この場合、通路の部分が通行可能な空地として担保されているので43条の認定は可能ですが、申請手数料もかかりますし、審査期間も0.5～1.0ヶ月見込むことが無難と思われます。
建築基準法の道路の調べ方
道路種別の判断方法についていろいろと書きましたが、最終的には特定行政庁に直接質問する形で確認しておいた方が良いでしょう。最近ではホームページでGISを利用した指定道路図を公開している自治体も多いです。
なお、指定道路図は、自治体の委託先の人海戦術によって入力作業が行われていることが実態ですので、意外と入力ミスがあったり、未判定の路線があったりします。そして、地図の外の現実世界は日々変化していますので、指定道路図が常に正しく最新とは限りません。
実際の業務にあたっては、必ずご自身で現地で幅員を計測するか、官民境界の確定図等の資料を用いて道路種別を正しく判断することをおすすめします。指定道路図には1項1号と書かれているのに、現地では幅員4m確保できない場合や、基準時の立並びが新たに判明して通路から2項道路に見直されたり、よくある話です。
現地では道路に接しているように見えるけど、公図を確認したら実は道路と接していなかった！といった事例もあるので、下の記事も同時に参照ください。
まとめ
私たちが日常生活で「道路だ」と認識している空間でも、建築基準法としては道路じゃないと判断される空間が世の中には腐るほどあります。
都市計画域内の建築物の敷地において接道は必須の条件となるので、不動産取引や建築計画の初期段階には、最初に調べるべき項目と言っても過言ではありませんし、やらかすとダメージが大きすぎる項目です。
- 法上の道路かどうか考える際に所有者、管理者、地目に惑わされない
- 指定道路図を鵜呑みにせず、必ず現地調査を行う
- 最終的には特定行政庁に道路種別の質問をする形で確認をしておく
以上３点をしっかりとマスターして、敷地調査に挑みましょう。