用語と手続き

仮使用認定を分かりやすく解説。制度の概要から認定基準まで

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この記事のポイント
  • 基本的に四号建築物以外は検査済証の交付までは使用が禁止される
  • 検査済前に使用したい場合は「仮使用認定」を受ける必要がある
  • 基準告示を満たすかどうかで申請先(民間or行政)が変わる
  • 基準告示とは

お疲れ様です、一級建築士のくるみです。(twitterはこちら

今回は「仮使用認定制度」の概要と認定基準についてまとめます。

そもそも話ですが、建築基準法は法6条1項一号~三号建築物の新築等の工事については検査済証が交付される前の使用を禁止しています。(法7条の6)

それでも、完了検査を受け検査済証が交付される前に建築物をやむを得ず使用する場合には「仮使用認定」を受ける必要があり、どのような基準を満たせば認定してもらえるかが実務者に必要な知識となります。

店舗ビルの新築で、テナントが決定次第内装工事を行いたいが、決定した店舗から順次オープンしていきたい。(スケルトン貸)

特別養護老人ホームの増築工事で、完成したフロアから入居者を移動させていきたい

馴染みのない方にとっては、身構えてしまう制度だと思いますが、知識は入れておきましょう。

※法7条の6「検査済証の交付を受けるまでの建築物の使用制限」についての記事は↓をご覧ください。

まずは根拠条文

仮使用認定制度は、建築物の使用制限に係る規定(法7条の6)のただし書き部分に定められています。

建築基準法第7条の6(検査済証の交付を受けるまでの建築物の使用制限)
 第6条第1項第一号から第三号までの建築物を新築する場合又はこれらの建築物(共同住宅以外の住宅及び居室を有しない建築物を除く。)の増築、改築、移転、大規模の修繕若しくは大規模の模様替の工事で、廊下、階段、出入口その他の避難施設、消火栓、スプリンクラーその他の消火設備、排煙設備、非常用の照明装置、非常用の昇降機若しくは防火区画で政令で定めるものに関する工事(政令で定める軽易な工事を除く。以下この項、第18条第24項及び第90条の3において「避難施設等に関する工事」という。)を含むものをする場合においては、当該建築物の建築主は、第7条第5項の検査済証の交付を受けた後でなければ、当該新築に係る建築物又は当該避難施設等に関する工事に係る建築物若しくは建築物の部分を使用し、又は使用させてはならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合には、検査済証の交付を受ける前においても、仮に、当該建築物又は建築物の部分を使用し、又は使用させることができる。
 特定行政庁が、安全上、防火上及び避難上支障がないと認めたとき。
 建築主事又は第7条の2第1項の規定による指定を受けた者が、安全上、防火上及び避難上支障がないものとして国土交通大臣が定める基準に適合していることを認めたとき。
 第7条第1項の規定による申請が受理された日(第7条の2第1項の規定による指定を受けた者が同項の規定による検査の引受けを行つた場合にあつては、当該検査の引受けに係る工事が完了した日又は当該検査の引受けを行つた日のいずれか遅い日)から7日を経過したとき。

一号は特定行政庁による認定二号は建築主事又は指定確認検査機関による認定です。

三号は、完了検査申請書を出したにも関わらず7日を経過してしまった時には、もう使っちゃって良いよ。というルールです。(建築主事や検査機関は引受け後7日以内に検査を行わなければならない。)

実は、認定申請手数料が高いため小規模建築物で手軽に受けるにはメリットがあるような制度ではありません。たいていは福祉施設や病院の増築や、複合施設の部分的なオープンなど、中~大規模建築物の一部を利用しながら工事を進めたい場合に活用される制度です。

手数料は申請先で変わりますが、およそ十数万円といったところです。

申請先は基準告示を満たす工事かどうかで決まる

さてこの制度、増築工事中に営業していたデパートの火災という重大事故を受け、「検査済証交付までの使用制限」及び「安全計画届出制度」とともに昭和52年に創設されたものです。審査にあたっては、避難施設の代替措置や人的措置での対応といった裁量性のある判断を含むことが一般的であるため、特定行政庁のみの取扱いでした。(一号認定)

しかし、民間への確認申請が一般的になる中、別途行政へ建築計画や検査機関の審査内容を説明するのに時間を要するため、行政側・申請側双方の負担になっていたこともあり、平成27年に指定確認検査機関も限定的に認定を行えることになりました。(二号認定)

 認定権者認定基準
一号認定特定行政庁法文に明確な基準は無く裁量性のある判断となる。(が、多くの行政庁は「2014年改正建築基準法対応版 工事中建築物の仮使用認定手続きマニュアル」によると思われる。)
二号認定建築主事又は
指定確認検査機関
基準告示:平成27年国土交通省告示第247号

指定確認検査機関による仮使用認定は、告示(平成27年国土交通省告示第247号)に定める基準への適合により客観的に判断されるものに限られ、裁量性がないため注意が必要です。

つまり、指定確認検査機関が基準告示に適合しないとして認定できない案件でも、特定行政庁が支障ないと認めるものは仮使用認定できることがあるため、諦めずに行政協議をする価値はありそうです。

建築確認は羈束行為であるから民間開放できたことを考えると、裁量性のある認定制度を民間が行うために縛りがあるのは納得ですね。

指定確認検査機関が認定できる基準告示

指定確認検査機関でも認定できる基準は省令4条の16と平成27年国交省告示第247号に全て書いてありますが、読みにくいので以下にまとめます。

指定確認検査機関に申請できる工事の種類

基準告示は既存建築物の避難施設等を含まない工事であることが前提なので、まずは基準に適合する工事かどうかを確認します。
(省令第4条の16第3項⇒平成27年国交省告示第247号第3)

工事の種類備考
新築工事新築工事であれば基本的に民間に申請可能。(仮使用の規定は棟ごとで考えるので、別棟増築は新築と同じ。全部改築の場合も新築と同じ。)
増築工事仮使用部分の「避難施設等」に関する工事を完了している、かつ、既設部分の「避難施設等」に関する工事をしないものに限る
改築工事開口部のない自立した構造の壁で区画されている場合における、当該区画された部分の工事に限る

表に当てはまらない工事、つまり既設部分の避難施設等(施行令13条)を含む増改築等の工事については、裁量により建築基準法を緩和して仮使用を認めるケースが多いため特定行政庁へ申請しないといけません。

具体的な技術基準

基準告示第1において、3パターンに分けて基準が示されています。条文を読んでもらうのが間違いないですが、面倒な方のためにポイントで解説します。

①本体工事、敷地(外構)工事ともに全て完了。(基準告示第1第2項)

全ての工事完了後の仮使用を想定しているため、認定基準は完了検査と同様です。また、仮使用期間は無制限です。

素直に完了検査を受ければ良いのでは?とも思いますが、色んな事情がありますからねぇ。

②本体工事は完了、敷地(外構)工事は未完了。(基準告示第1第3項第一号)

敷地内の擁壁の解体が先行してできない場合などを想定しています。

建築物本体は建築基準法に適合している必要があるため、「敷地は未完了」といっても本体の集団規定は満たしていないといけないわけですから、建築物に接する地盤面の整備は完了必須です。

また、仮使用部分に係る敷地内通路について法適合していることや、利用者と工事関係者が継続使用する部分が重複しないことなどの基準があり、期間は3年を越えない範囲で最小限とすることとされています。

③本体も敷地(既存建築物の解体など)も未完了(基準告示第1第3項第二号)

仮使用部分とそれ以外を1時間準耐火構造の壁・床及び特定防火設備で区画したうえで、仮使用部分を一の建築物とみて建築基準法に適合している必要があります。

注意すべきは、構造関係規定(法20条)へ適合するためには棟全体(もしくは仮使用部分を含むEXP.Jで区切られた部分)の躯体工事の完了が必須であること。

また、「利用者が使用する部分」と「工事関係者が継続使用する部分」が重複するのはNGです。この場合、耐火区画まで必要はありませんが、フェンス等で明確に物理的に経路を分ける計画とする必要があり、時間をずらしたりガードマン配置で対応などのソフト面での対応は基準告示には適合しないため、特定行政庁への相談・申請となります。

経路を分ける方法としては、ガードフェンスやA形バリケードが考えられます。また、外壁がそれに代わる場合には、開口部のカギの管理を施工者が行い、工事関係者以外立入禁止などの表示を適切に行うことが求められます。

なお、既設建築物が除却未完了である理由により採光関係規定(無窓になってしまう)や集団規定が不適合になってしまう場合は、仮使用中に限りそれらの規定は緩和できます。

期間は3年を越えない範囲で最小限とすることとされています。

仮使用認定制度のバイブルは↓の刊行物です。(あれば心強いですが、実務者的には申請先との協議に重点を置くため、無理して入手しなくて良い気がします。)

2014年改正建築基準法対応版 工事中建築物の仮使用認定手続きマニュアル | 政府刊行物 | 全国官報販売協同組合

それよりも、告示の内容を頭の中で整理できていると協議をスムーズに進めることができるため、やはり告示に強い法令集は必須になります。

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まとめ

本記事は「仮使用認定を指定確認検査機関に申請できるかどうか」という視点でまとめましたが、逆に、以下のような裁量性のある判断を含む申請内容の場合には特定行政庁との協議・申請しかできません。(避難施設の代替措置を講じることや人的措置で対応する必要があるため)

・一部仮使用部分の避難施設等の工事が未完了
・既存部分の避難施設等の工事中
・区画されていない場合の改築(既存部分の避難施設等を工事中)

申請実務者としては、本記事程度の知識は頭に入れたうえで、確認申請先の指定確認検査機関か特定行政庁へ計画内容をぶつけて認定可否の判断を仰ぐのが賢い進め方だと思います

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