道路関係規定

接道許可の実務を分かりやすく解説!(旧43条ただし書き許可)

道路関係規定
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この記事のポイント
  • どんな時に法43条2項の接道許可が必要になるか
  • 基本の流れは、許可申請→審査→建築審査会→消防同意→許可→(確認申請)
  • 包括同意基準とは

今回は、建築基準法第43条2項の接道許可について徹底解説します!

都市計画区域内における建築計画は全て、敷地が建築基準法上の道路に接道できるかどうかを確認するところから始まると言っても過言ではありません。

なぜなら、法43条1項に接道義務の規定が設けられており、今回解説する法43条2項の接道許可によ適用除外を受けない限り必ず適合させる必要があるから。

建築基準法 第43条

建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。第44条第1項を除き、以下同じ。)に2m以上接しなければならない。
(以下略)

しかし、世の中には法上の道路に接道できない敷地(法上の道路じゃない道にのみ接している)って、けっこうあります。

建替え(売買)の相談を受けた敷地の前面道路が、建築基準法上の道路じゃなかった…。再建築できるの…?

そんな場合、戸建て住宅や倉庫などを計画する際によく活用する規定が法43条2項の接道許可です。
敷地が私道や農道、河川の管理道など既設の道路っぽいものに接しているんだけども、それが基準法上の道路ではない時にまず検討する規定です。

なお、その他に「法上の道路を自分で作る」という力技で建築を可能にする方法もいくつかあります。
例えば…

  • 道路を築造して道路位置の指定を受けることで接道させる(5号道路)
  • 敷地面積が大きい場合は、都計法29条の開発により道路を築造する(2号道路)
  • 前面道路が認定道路である場合は、土地の一部を道路として寄付等することで通路を幅員4m以上の認定道路に拡幅させる(1号道路)
  • 他の土地を借地したり、買取ることで接道できる位置まで敷地を拡大

などが考えられますが、道路を築造したり土地の売買等をする必要があるため、いかにも業者感というか、個人でするには手間と費用がかかりすぎます。

※「建築基準法上の道路」と「通路・空地」について復習したい方は以下のリンクへどうぞ。

そもそも、法43条の接道許可とは

接道許可は、「建築基準法の道路の定義に当てはまらないけど、それと同等に交通・安全・防火・衛生上支障ない道などの空地に接する敷地については、許可を経ることで接道義務を適用除外しましょう。」という緩和規定です。

世代により呼称に違いがあるので注意

2018年9月25日の法改正によって、法43条2項1号による「認定」が新設されました。そして、それまでの「法43条1項ただし書き許可」は「法43条2項2号許可」に変わりました。

「よんさんただし」って語呂が良いのでついつい言っちゃいますが、現行法において正しくは上記のとおりですので、気をつけましょう。

また、1号の「認定」ですが、感覚的には2号の「許可」とそう変わりません。申請方法や必要な書類等についてもほとんど一緒なので、本記事では許可申請について解説を進めます。

認定制度をざっくり解説すると、空地が幅員4m以上の公的機関が管理する道位置指定道路の要件を満たす道などで、特定行政庁が支障ないと認めた場合に、200㎡以内の一戸建ての住宅に限り、建築審査会や消防同意をすっ飛ばして、特定行政庁からお墨付きがもらえる。といった「許可」よりもさらにお手軽な制度になります。

許可は土地ではなく「建築計画」に対して行う

銀行や不動産界隈で勘違いしている方が多いですが…。
接道許可は、都市計画法による開発許可とは異なり、敷地に対してではなく、その敷地に立つ建築計画に対して行うものです。

よって、原則として建築主(=確認申請の申請者)が許可申請を行うべきものであり、不動産業者等が土地に対して事前に法43条の許可を得て、土地の売買を行う性質のものではありません。

用語の整理

接道許可の申請を進める上で、覚えておくべき用語と注意点をおさらいします。

空地
法43条2項施行規則10条の3に頻繁に登場する言葉です。敷地と法上の道路を繋ぐ「道・公園・緑地・広場」をまとめてそう呼び、配置図へも空地境界線空地中心線などの表記により、敷地が空地と接する長さやその幅員を明示する必要があります。

通路(特定通路)
空地である道のことを、通路と呼んでます。施行規則10条の3に登場するほか、国交省の建築基準法道路関係規定運用指針でよく使われます。その中でも、特定行政庁が許可の基準について定量的・定型的に明示(包括同意基準)している場合に、その基準を満たす通路のことを特定通路と言い、この通路に接する敷地は建築可能が確定しているため、銀行さんやデベロッパーは特定通路かどうかを重要視します。

公図
公法上(不動産登記法)の筆界の位置関係を記載した地図。現地では一体の空地に見えても筆としては複数にまたがることもあるため、その配置や形状を確認するために直近のものが必要です。設計者は空地がどの筆に該当するか明示することも求められます。

全部事項証明書・登記事項証明書
空地に関する全ての筆について、地目と所有者を確認するために用います。なお、接道許可を得るには、空地全ての所有者の承諾を得る必要があります。が、所有者の所在や生存が不明の場合で管理者が他に存在するときは、その者の承諾に変えられる場合もありますし、空地に抵当権が設定されていることは許可要件として問題とするかなど、特殊なケースは特庁へ要相談です。

関係権利者の承諾書
許可した建築物が存在する限り、空地が空地として存在することの担保性を確認するために必要なります。特庁によって書式は違いますし、任意書式の場合もあります。空地が官地である場合は、管理部局との維持管理についての協議書になる場合もあります。

許可申請の手順

許可までの流れはだいたい以下のとおり。事前協議や建築審査会以外は確認申請と同じです。

あくまで建築計画に対して行う許可なので、建築物の一般図面(配置・平面・立面)程度は必須ですし、その後の確認申請と相違があってはいけませんから、早々に配置やプランについてはFIXさせておく必要があります。スケジュール管理が要ですね。

(事前協議)1週間
建築計画に対して、許可基準をクリアできそうかかチェックします。手数料を納付した後に「許可できませんでした」という事態を防止するため、指導している特庁が多いです。

【許可申請】1~2週間
許可申請書、設計図面(付近見取、配置、平面、立面程度)、公図、登記事項証明書、承諾書(協議書)などを特定行政庁へ提出。内容について審査され、不備等があれば訂正する必要があり、時間がさらにかかります。手数料は許可の場合33,000円、認定の場合27,000円。

【建築審査会の同意】2~3週間
建築審査会は、建築主事を置く自治体ごとに設置される行政機関です。定期的に審査会を開いて建築許可が必要な建築物に対する可否や同意、不服申し立てなどの審査請求に対する議決、建築基準法の施行に関する調査審議や建議(意見)を行う機関です。年に3~4回しか開催されないため、申請のタイミングは担当課と打ち合わせしておく必要があります。

なお、「建築審査会の同意」は特定行政庁が建築審査会から受けるものなので、事務局は役所の担当課であり、申請者がすることは特にありません。

※ただし、包括同意基準をクリアした計画なら建築審査会は省略できる!(理由は後述)

【消防同意】1週間
建築基準法&消防法の規定により特庁が消防へ同意を求めた日から7日以内には審査が終わるはず。

【許可通知】3日
特定行政庁内の決裁後、通知となる。

(確認申請)
確認申請書に許可日・許可番号を記載すればOK。

包括同意基準とは

許可ができるかどうかを判断する際に必ず登場するのが「包括同意基準」です。

特定行政庁により内容が違うので注意が必要

記事の冒頭でも書いた通り、世の中には法上の道路に接することができない敷地ってめちゃくちゃたくさんあります。その全ての敷地における建築計画について建築審査会で審議していたら、間違いなくパンクしてしまいます…。

そこで、よくあるパターンのものについては、あらかじめ建築審査会の同意を得ているものとして定量・定型的な基準としてまとめたものが、包括同意基準です。

包括同意基準に適合できれば、建築審査会の行程を省略できるので、許可までに要する期間を圧倒的に短縮できます!

さて、この包括同意基準の内容は特庁によって異なるため、必ず敷地ごとに確認しなければなりません。また、包括同意基準に適合しているものじゃないと簡単に受付してくれないところもあるので、事前協議は必然的にやらないといけないですね。

神戸市の包括同意基準の資料がコンパクトにまとまっていたので、事例として紹介します。どんな基準を定めているのかは、実例を見た方が分かりやすい!

神戸市:建築基準法第43条第2項第2号の規定による許可
43条 43条第2項第2号 接道 建築 許可 接道許可

包括同意基準のツボ

特定行政庁によって基準は異なりますが、大筋は同じなのでポイントと注意点についてまとめてみます。

【1】空地(通路)の幅員が4m未満の場合、要件が厳しくなる。

基本的に、空地幅員が4m未満の場合は2項道路と同様の考え方によるセットバック+αが求められます。セットバック部分について、分筆して公衆用道路への地目変更を求める特庁もあれば、道路としての整備を求めるだけの特庁もあり、取扱いは様々です。

加えて、建築物の用途の制限を加えているところもあります。具体的には、一戸建ての住宅や農林漁業用の倉庫といった通行量の負荷が少ない用途に制限しているところがあります。

【2】過去に確認済証がある敷地や既存不適格建築物も包括の対象に。

過去に建築確認処分された際より大きく周囲が変わっていない敷地や、法第3章の規定が適用された時(基準時)すでに建築物が建っていた敷地については、それだけで包括同意基準の土俵に上がることがあります。また、必要とされる空地の幅員等についても緩和される傾向にあります。

【3】空地部分を建築基準法の道路と見なして第3章の規定を適用する

空地部分を建築基準法の道路として見なしますので、道路内の建築制限・斜線制限・道路幅員による容積率の算定など、普通に規制がかかってきます。その他、延べ床面積の最高限度が付加されることもしばしば。

まとめ

確認申請では公法上の筆界やその所有権については審査の対象外ですが、接道許可は空地の担保性が重要視されますので、公図や全部事項証明書が求められるところが特徴です。また、包括同意基準により地域性が大きく出る申請になります。

敷地調査で、接道がないと一瞬ギョッとしますが、落ち着いて対処していきましょう。

  • 接道が無い敷地で建築するには、接道許可を受けるしかない
  • 接道許可は土地に対してではなく、建築計画に対して行うものである
  • 申請には設計図のほか、公図や全部事項証明書、空地所有者との協議書も必要
  • 原則、包括同意基準に適合すべきで、そうすることで建築審査会を省略できる
  • 許可を受けてからの確認申請になるため、スケジュール管理が最も重要

銀行・不動産の方は、再建築可能かどうかの判断基準として、特定通路を覚えておきましょう。

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